随着新世纪的到来及人类进入信息时代和世界经济走向全球化，房地产业已成为国民经济的支柱产业。中央实施西部大开发战略，无疑为西部地区的房地产业提供了发展契机。房地产业的兴旺发达，是整个西部地区发展的推动力，是趋势也是必然。
一、影响西部房地产投资的几个因素
1 地理因素和气候条件。西部房地产投资受地理、气候条件影响显而易见。就地理位置而言，西部地区所处偏远，交通运输条件不利于其与外界的交流与沟通；西部地区又有着极其特殊的地形地貌，短期内完善交通条件绝非易事。另外，西部地区经年受各种恶劣气候的影响，生态环境条件相对较差，必须经过较长时间的规划建设，才能逐步的优化生态气候条件。由于地理、气候条件的束缚，使得西部地区的房地产项目投资明显滞后于东部地区，这是自然原因引起的自身投资条件的不充足。
2 人口因素。建国以来，一方面由于医疗卫生事业的发展和经济环境的改变，我国人口的平均寿命有了明显提高，另一方面生活水平的改观和某些政策原因，使我国人口急剧膨胀。西部地区占地面积虽然广阔，但是相对居住比较集中，在某些地区造成了人口过度集中的现象。另外，在我国人口增长总量中农村人口增长占50%以上，加之农村工商业的发展受到严格控制，农民既不能流动进城就业，也无法就近转向二、三产业，这就严重阻碍了中国传统农业向现代农业的转变。如果依然保持着“进厂不进城、离土不离乡”的工业化发展模式，那么就会严重影响房地产业的投资方向，毕竟第三产业必须与第一、二产业相协调。
3 城市规划与城市区位。城市化是社会经济发展的必然。加快发展小城镇是城市化的核心内容，规模效率管理是其发展的客观要求。当农村人口急剧膨胀，而市场化又使得单个城市的影响不再局限于某个地方，并且具有贸易、商业、工业和交通等多方面的职能时，城市间接相互依赖增加，由城市、城镇联结成的城市体系在职能上得以实现并成为必然。城市发挥其主导作用要依赖城市规划，它能合理的确定城市的发展方向、规模和布局，统筹安排各项建设，协调各方面在建设中的矛盾，对房地产投资也起到了导向作用。根据城市区位理论，相同地域不同功能分区的地块其投资收益是不同的；不同地域的相同功能分区的地块投资收益也是不同的，这是影响西部地区房地产投资方向的重要因素。
4 经济发展水平。房地产业的发展成周期性。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。房地产业的经济周期大致可分为繁荣、衰退、萧条、复苏与增长阶段，这四个时期是与国民经济周期密切相关的，因此，国民经济的周期性，对房地产投资的活跃程度影响深远。此外，国民经济发展水平的各项指标，这里主要是某些宏观变量对房地产投资也有很大影响。如国民收入指标，在排除通货膨胀因素以后，一般与房地产投资呈正相关关系；总的投资水平上扬，对房地产投资也有拉动；消费水平、信贷规模、利率水平及经济增长率等指标，也影响着西部房地产投资水平。
二展望未来西部房地产投资
国家统计局2001年3月1日发布的景气报告说，经过2000年3月份的小幅调整，此后各月“国房景气指数”一路上扬，6月份达到102。63点，比上年同期多出0。48点，到12月份达104。06点，比上年同期增长2。60点。统计显示，2000年全年累计完成房地产投资开发4901。3亿元，比上年增长19。5%；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到20。2%，比上年增加6。5个百分点。
国家的宏观经济环境表明，房地产市场处于活跃期。总体上说即竣工面积小于同期的销售面积，目前市场有大量吸纳近期上市商品房的功能，而且还有消化多年来积压空置房的能力。虽然房地产业带有明显的区域性特点，但西部地区的房地产市场也必然会受到整个宏观发展环境的影响，因此，正是发展的好时机。
无论从西部地区自有的优势分析，还是从国家及外部政治经济环境入手，西部地区房地产业都将会卖出一个热点。在数量和种类上都会有一个较大的需求。就投资类别而言，外资企业中的西门子、宝洁、丰田等一大批知名的跨国企业已经抢滩西部市场，扩大投资，增设在西部的代理机构，极力拓展业务。国内外商业企业的大量涌入，工厂、分支机构、代理机构的大量设立，将对写字楼、厂房、外销房等非住宅类房地产商品提出巨大的需求。
在国家推行西部大开发战略部署中，把西部城市化问题提上日程，“十五”远景规划中，进一步明确了加快城市化进程，重点发展小城镇的战略。因此，在加快住宅产业化的同时，加大住宅商品房的投资力度，符合西部房地产业的发展方向。当然从西部地区的经济发展水平及居民收入水平来看，较长一段时期经济适用住房的市场占有率要高于其它住宅商品房；另外，房地产三级市场开放搞活后，将比一二级市场更为活跃，这也是未来房地产投资的一个方向。刚结束的一项调查显示，2000年第四季度，我国房屋租赁价格当季平均价格水平上涨35。2个百分点，北京、西宁、银川、南昌、太原等5个城市的房屋租赁价格涨幅均达到两位数，其中除了北京涨幅高达89。7%外，西宁和银川两个西部城市的涨幅均超过22%。
三关于房地产投资的对策
在了解了西部房地产投资方向之后,如何优化投资组合,提高投资回报率是我们所要解决的问题.首先,分析市场机会。西部房地产市场容量较其它地区而言较小,但就其发展程度来说,相对落后,也就是说,西部房地产市场还存在着很大潜力和发展空间。具体来分析,在未来某些经济指标的影响下,如银行利率、贴现率等指标预期有利于房地产投资收益的提高,那麽可以说市场机会是很多的,房地产市场是会活跃的。在预期房地产市场投资机会与投资收益增长的条件下,资金可以大量介入。
其次,分析房地产商品种类。从国际环境上看,全球经济一体化是趋势,加之中国入世呼声愈来愈高,房地产业国际化成为必然要求;从内部环境上看,中央政府在新世纪伊始的开发西部的战略决策,在财政支持方面是相当有力度的,政策倾斜也是显而易见的。综上,在西部地区搞多类别的开发,多行业的组合是趋势。与此同时,对房地产商品的需求也会出现多样化,当多家外资企业入住西部之后,无疑会增加对写字楼、厂房车间、外销住宅、公寓等房地产商品的需求;搞好房地产商品的投资组合也甚为重要。
再次,利用投资决策分析来预测风险。风险不同于不确定性。风险是那种可预知的某种损失的概率。分析风险发生的可能性,有财务上的原因,有自然上的原因,也有经营上的和市场变动上的原因。风险可根据定性分析和定量分析得出一个确定的结果,因此对房地产市场的投资决策分析很重要。目前,我们在风险的分析中一直避免量化,既得出一个确定的值,事实证明,我们在对风险的预测中使用的定量方法是很不够的,很贫乏的。虽然高风险可能意味着高投资回报,但是在同样的收益水平上投资者还是希望将风险降到最小。风险控制的方法,需特别指出的是物业管理法和平衡交易法。有竞争能力的管理活动,在消除计划和实际结果产生差距的可能性中,能起到举足轻重的作用;房地产投资者也可以通过平衡交易控制风险,目前,国外一个较普遍的平衡交易方式是购买期权(Purchase options),这样不仅节约了时间,也降低了发展过程中的一些不确定性。
对于未来西部房地产投资方向问题,我们是从一个极为现实的角度出发论述的。目前,全国的房地产景气指数一路上扬,证明房地产业还有很广阔的发展前景。我们相信在今后一段时间内房地产商品的需求还将持续上涨。
参考文献
1. `陈振光、姚士媒 全球经济一体化与城市体系发展趋势 城市规划汇刊 2001[1]
2. 申立银等主编 房地产经营与管理 中国计划出版社 1999.12
3. [美]盖伦E 格里尔 迈克尔 D 法雷尔著 龙胜平等译 房地产投资决策分析 上海人民出版社 1996.7
4 工商时报 2001.3.9
5．中国经济时报 2001.3.2
作者: 褚菁晶
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